Mercado

CMC e sociedades de investimento reduzem riscos do sector imobiliário

Apenas as SII podem praticar a actividade de intermediação financeira de “recolha de contribuições junto do público”, através da oferta pública de acções, para posterior aplicação em investimento imobiliário.

Por André Samuel  |  Fotografia Walter Fernandes

A presença da Comissão do Mercado de Capitais (CMC) no sector imobiliário vem, como definem os próprios operadores do sector, conferir confiança e transparência ao mercado, sendo essencial para os investidores nacionais e estrangeiros, que podem mitigar o risco dos seus investimentos no País. No entanto, coloca-se, com preocupante frequência, a questão de se saber se carece ou não de prévia autorização da CMC a constituição de qualquer empresa que coloque na sua firma a palavra “Imobiliária” e tenha como actividade social, entre outras, a compra e venda de bens imóveis.
Nestes termos, a CMC esclareceu, recentemente, que, à luz da Lei dos Valores Mobiliários, o organismo é quem regula e promove o mercado de capitais e as actividades dos agentes que nele intervêm directa ou indirectamente. Entre os referidos participantes no mercado de valores mobiliários, a CMC dedica redobrada atenção às designadas instituições financeiras não bancárias ligadas ao mercado de capitais.
A LBIF – Lei de Base das Instituições Financeiras –, diploma que regula o processo de estabelecimento, exercício de actividade, supervisão e o saneamento das instituições financeiras, define para o investimento imobiliário em particular as sociedades de investimento que se assumem como uma espécie de instituição financeira com base nos organismos de investimento colectivo imobiliários sob a forma societária. O seu objecto consiste na recolha de contribuições junto do público, tendo por fim o investimento em activos imobiliários.

Diferenciação das sociedades
Para diferenciar uma sociedade de investimento das demais instituições comerciais ligadas ao sector imobiliário existem vários pressupostos. A CMC esclarece que, do ponto de vista formal, o primeiro item indicativo de se estar diante de uma Sociedade de Investimento Imobiliário (SII), sujeita a supervisão da CMC, é a utilização, na firma da sociedade, a expressão «SII», acrescida das expressões «CV» (Capital Variável) ou «CF» (Capital Fixo).
Posteriormente, já sob o ponto de vista substancial e porventura mais importante, só se está diante de uma SII quando vem acompanhada do carácter exclusivo do seu objecto. Dito de outro modo, apenas as SII podem praticar a actividade de intermediação financeira de “recolha de contribuições junto do público”, através da oferta pública de acções, para posterior aplicação em investimento imobiliário.
“Assim sendo, se determinada sociedade se dedica, tão-somente, à compra e à venda de bens imóveis, sem que, para o efeito, pretenda constituir-se por subscrição pública ou a ela se apliquem os elementos típicos e identitários dos organismos de investimento colectivo, não estaremos diante do exercício de qualquer actividade de intermediação financeira ou de investimento em mercado de valores mobiliários susceptível de justificar a intervenção da CMC, enquanto seu órgão regulador”, aclara a CMC em relação aos organismos que devem estar sob sua supervisão.

Os intervenientes no mercado
Em conversa com o jornal Mercado, o director executivo da imobiliária ProPrime, Francisco Virgolino, considera que a CMC, enquanto órgão regulador do sector imobiliário nacional, vai certificar-se de que estes novos players, no caso das SII, actuem segundo as regras por si estabelecidas. Defendeu que as sociedades de investimento e os organismos de investimento colectivo são, no caso imobiliário, os dois tipos de novos operadores que vêm facilitar de algum modo o desenvolvimento de novos projectos.
Para Francisco Virgolino, torna-se mais fácil para os investidores mitigarem o risco associado ao desenvolvimento do produto imobiliário, uma vez que as sociedades e os organismos de investimento colectivos têm a capacidade de angariar capital de uma forma mais expedita. Isto, segundo disse, poderá dinamizar novos projectos para o mercado, tanto para no surgimento de escritório e residenciais.
Por sua vez, o managing director da Abacus, Paulo Trindade, entende que uma nova actividade no mercado necessita de uma entidade que defina as regras e verifique a sua boa aplicabilidade. “Julgo que a CMC vai realizar um bom trabalho, mas tem de se dar tempo ao tempo, não se pode pedir tudo de uma só vez, ou seja, têm todos os agentes do mercado imobiliário e financeiro de colaborar uns com os outros para um sadio funcionamento do mercado imobiliário”, pondera. Acrescenta que as SII oferecem aos investidores mais benefícios fiscais. Ou seja, empresas imobiliárias e SII, ambas desenvolvem a mesma actividade, oferecendo ao mercado mais benefícios fiscais.
Ainda sobre a presença da CMC no mercado imobiliário, o CEO da Proimóveis, Cleber Corrêa, sustenta que a função de se fiscalizar o funcionamento dos fundos, por parte da CMC, dá credibilidade às operações, evita deslizes financeiros e faz com que cada vez mais surjam operações credíveis no mercado. “É mais dinheiro para o sector”, aponta.

Sector imobiliário no primeiro semestre
O sector imobiliário encontra-se num momento de ajuste face à actual conjuntura económica do País, em função da crise económica, ajuste que passa pelo abrandamento da produção no desenvolvimento de novos produtos a serem lançados no mercado.
Segundo declarações do director executivo da ProPrime, Francisco Virgolino, neste momento assiste-se a um aumento da oferta basicamente devido à dificuldade de escoamento dos produtos novos, e também a saída de expatriados do País fez com que os espaços que estavam ocupados ficassem disponíveis. Francisco Virgolino explica igualmente que os preços tendem a baixar, mas de forma paulatina, o que é normal no mercado, pois tem de se ajustar, que em determinados casos ou segmentos será mais ou menos forte.
Este ajuste tende a acontecer mais nos imóveis usados e não novos, quer a nível de escritórios quer a nível de moradias, nomeadamente na cidade e em Talatona, onde há muitos apartamentos.
“Os preços tendem a baixar 10% a 15%. Assistimos, no primeiro trimestre do ano, a uma tendência para quem detinha valores refugiar-se no imobiliário, com uma forte procura de imóveis.” Disse ainda que neste segundo trimestre se verifica uma redução da procura neste segmento.
Comparativamente aos anos anteriores (em tempos de crise), o sector está a reagir de forma diferente, sendo que em 2008 não houve um ajuste dos valores de transacção por metro quadrado, mas sim um ajustamento na dimensão do imóvel, segundo aquele responsável.
“Se até 2008 um imóvel da tipologia T3 tinha 180 metros quadrados, de 2009 em diante passou a ter 140 ou 150 metros quadrados, ou seja, houve uma diminuição na dimensão do imóvel, mantendo-se o preço por metro quadrado”, frisou Francisco Virgolino. No entanto, nota que o valor global do imóvel baixou.
Este modelo de actuação é ainda possível de ser ajustado por parte das empresas de promoção imobiliária. O que se tem verificado na prática, como explica o director executivo da ProPrime, é uma mudança no foco das entidades promotoras. No passado, apostou-se demais no segmento médio-alto. Actualmente, o foco passou a ser o segmento médio-baixo. Como consequência directa desta acção, afirma, tem havido pouca promoção no centro da cidade, onde é caro e não há quase espaços para construção.

Reforma legislativa do sector
Para o director da Abacus, Paulo Trindade, tudo o que venha ajudar a clarificar o mercado é positivo. Os temas administrativos/legais, felizmente, começam a fazer parte da realidade imobiliária de Angola, e estes passarão a fazer parte dos processos imobiliários, como em qualquer país do mundo, dando garantias administrativas nas transacções imobiliárias.
A Lei da Mediação Imobiliária surge para tentar disciplinar um segmento da economia que tem muita actividade paralela, ou seja, principalmente muitos agentes individuais, não qualificados, que não pagam impostos, não cumprem quaisquer obrigações e que por força da sua não qualificação criam problemas, penalizando o mercado.
“É importante que esta lei seja implementada rapidamente e seja auditada, na prática”, observa Paulo Trindade, pois a Lei do Crédito à Habitação, por exemplo, é crítica para o desenvolvimento de um segmento que tem muito para explorar. Ou seja, a maioria dos angolanos não pode comprar uma habitação, pagando a pronto. A lei procurará responder ao que o mercado pede, potenciando-o.
Por sua vez, o CEO da Proimóveis, Cleber Corrêa, compreende que cada vez mais a população tem procurado regularizar os imóveis na medida em que as instituições estão a modernizar-se, mas o custo para fazer uma escritura continua muito alto. “O mais sacrificado é o proprietário de imóvel de menor valor, pois a tabela dos emolumentos para registo, por exemplo, aumenta para os imóveis com preço de venda acima de 400 mil Kz”, finaliza.

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1 Comentário

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